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Prévenir les problèmes d’impayés de loyer

Le locataire, et ce durant toute la durée du bail, doit payer loyers et charges aux dates convenues. Pour autant, il arrive que le locataire ne paie plus.Nous allons donc nous pencher sur le délicat sujet des impayés de loyer. Avant de voir de quelles façons un bailleur peut réagir en cas d’impayés, nous allons parler aujourd’hui des dispositions à prendre en amont pour éviter de se retrouver en situation d’impayés.

Si en matière de logement la discrimination est interdite, la loi n’interdit toutefois pas aux propriétaires de choisir leur(s) locataire(s) sur des critères objectifs visant à s’assurer du bon paiement du loyer et des charges.

Ainsi, les candidats à la location peuvent être sélectionnés sur des conditions de ressources par les bailleurs.

Le plus souvent, en France, on considère que les ressources du locataire doivent représenter trois fois le montant du loyer (on parle aussi d’un taux d’effort de 33% maximum).

Les propriétaires bailleurs sont dans ce cadre en droit de demander aux candidats à la location leurs trois derniers bulletins de salaire (et éventuellement en sus le bulletin de salaire de décembre), leur dernier avis d’imposition, ainsi que les deux derniers bilans pour les travailleurs indépendants.

Il est également conseillé aux bailleurs d’être transparents et clairs sur le montant du loyer, des charges et des provisions de charges avant de signer le bail avec le locataire. Le candidat locataire pourra ainsi se rendre compte plus aisément de l’effort financier que la location lui demandera chaque mois.

Les propriétaires bailleurs peuvent aussi, et en parallèle, s’assurer contre les loyers impayés.

Cette prime d’assurance est déductible des revenus fonciers.

Une solution consiste à contracter une assurance loyer impayés, soit auprès d’une compagnie d’assurance, soit directement auprès de l’agence ou l’administrateur auxquels la gestion du logement loué est confiée.
Il faut prendre le temps de bien comparer les garanties proposées et leurs conditions d’application : certaines offres ne dédommagent le bailleur en cas d’impayés qu’après un certain délai de carence, alors que d’autres couvrent les impayés dès le premier mois. Il peut exister également un plafond maximal d’indemnisation des impayés.

Les bailleurs peuvent également souscrire à la nouvelle GRL, ou Garantie des risques locatifs, auprès d’une compagnie d’assurance qui propose ce dispositif. L’indemnisation pour non paiement des loyers, charges et taxes locatives est plafonnée à 70.000 euros. Pour plus de détail sur ce dispositif, on peut lire l’article consacré à la nouvelle GRL déjà paru sur Tout Mon Immobilier ici.

Les bailleurs peuvent également demander au locataire une caution, excepté s’ils ont souscrit au dispositif GRL ou une assurance privée.
En se portant caution, une personne s’engager à payer les dettes du locataires (loyers, charges et obligations locatives) à sa place, si celui-ci ne le fait pas.

On peut lire aussi les deux articles sur le sujet du cautionnement déjà paru sur ce blog :

– Se porter caution, qu’est-ce que c’est ?

– Se porter caution en limitant son engagement

Enfin, si le locataire peut prétendre à une aide au logement, le bailleur complète la demande et peut également demander à la caisse (CAF par exemple) que cette aide lui soit versée directement. Le bailleur déduira ensuite le montant de l’aide perçue à celui du loyer.
La prochaine fois, nous verrons ce qu’un propriétaire et un locataire peuvent faire lorsqu’ils sont confrontés à un problème d »impayés de loyers.

L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) a mis en place un numéro vert SOS Loyers impayés, pour conseiller et accompagner les locataires et les propriétaires en cas d’impayés de loyers : 0805 160 075

On peut lire également l’article déjà paru sur toutes les obligations du locataire,

et aussi les articles consacrés aux obligations du bailleur déjà parus sur Tout Mon Immobilier :

– l’obligation de louer un logement en bon état de réparation,

– l’obligation de louer un logement décent.

 

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