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Les servitudes

Une servitude implique nécessairement deux propriétés et deux propriétaires distincts.

Une servitude est une charge imposée à un immeuble (bâti ou non bâti) au profit d’un autre immeuble appartenant à un autre propriétaire.

L’immeuble auquel la charge de la servitude est imposée est appelé « fond servant ».
L’immeuble qui bénéficie d’une servitude pour son usage ou de son utilité est appelé « fond dominant ».

Une servitude permet de pouvoir user normalement ou d’améliorer l’utilisation du fond dominant.

La servitude peut être consécutive à* :

– la situation naturelle des lieux (par exemple, un écoulement d’eau qui ne peut s’effectuer que via la parcelle voisine),

– des obligations légales (par exemple, la possibilité ou non de bâtir, ou à une certaine distance de l’immeuble voisin),

– des conventions passées entre les propriétaires de deux immeubles.

On distingue :

– les servitude d’utilité publique (droit de passage dont peut bénéficier tout citoyen, réseau de distribution d’eau ou d’énergie…),

– les servitudes privées, pour l’utilité des particuliers (par exemples : droit de passage sur le terrain du voisin car sa parcelle est enclavée, servitude de vue ou de lumière qui empêche le voisin de construire ou de planter devant une ou plusieurs fenêtres…).

Et en outre :

– les servitudes continues et discontinues. Les servitudes continues s’appliquent en permanence (comme une interdiction de planter à une certaine distance), alors que les servitudes discontinues ne s’exercent qu’avec une action humaine ponctuelle (un droit de passage),

– les servitudes apparentes et non apparentes. Les servitudes apparentes sont visibles immédiatement, les autres nécessitant de se plonger dans l’acte de vente (servitude de vue, par exemple).

Une servitude est généralement perpétuelle, et elle suit l’immeuble auquel elle est attachée, indépendamment des éventuels changements de propriétaires.

Toutefois, il est possible de modifier, de supprimer ou  d’instaurer des servitudes via une convention, c’est-à-dire un acte juridique écrit, passée entre les propriétaires. L’accord des deux propriétaires des deux fonds est nécessaire. La nouvelle servitude, ou sa modification, ne doivent pas contrevenir à l’ordre public.
Il est fortement conseillé de faire rédiger la convention par un notaire. Un acte authentique permettra de porter la servitude et ses modalités à la connaissance des propriétaires ultérieurs.

Enfin, et cela concerne uniquement les servitudes continues et apparentes :

– elles peuvent être réclamées au titre de la prescription trentenaire, si le propriétaire possède l’immeuble concerné (bâti ou non) depuis au moins 30 ans,

– aucun titre de servitude n’est nécessaire si les deux immeubles ont appartenus au même propriétaire, et que la division a de fait créé des servitudes. On dit alors qu’il y a « servitude par destination du père de famille ».

* Articles 637 à 639 du Code civil

 

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