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Comment bien choisir son terrain à bâtir : les données « techniques » du terrain

S’agit-il d’un terrain à bâtir? Il faudrait d’ailleurs commencer par là si l’on veut faire construire! Un terrain à bâtir est un terrain constructible. En l’absence d’indication, renseignez-vous auprès du vendeur. Un terrain constructible doit obligatoirement disposer à proximité d’une voie d’accès, de réseaux d’eau potable et d’électricité. Demandez à la mairie ou la direction de l’équipement un certificat d’urbanisme pour vérifier notamment la constructibilité du terrain.

Le terrain est-il viabilisé, c’est-à-dire raccordé aux réseaux? Validez que le terrain est bien alimenté en électricité, gaz, eau, téléphone, et tout-à-l’égout.

Un terrain isolé peut entraîner un coût de raccordement aux réseaux prohibitif. Par ailleurs, il ne sera pas toujours possible de le faire raccorder, notamment au tout-à-l’égout : renseignez-vous auprès de la mairie. En revanche, les terrains vendus au sein d’un lotissement sont généralement viabilisés.

Etudiez la nature du terrain : un terrain à bâtir n’implique pas que toute sa surface est constructible, attention donc à ne pas retenir un terrain trop petit. Le sol est-il composé de roches très dures, ou au contraire est-il très argileux? Cache-t-il une ancienne carrière? Dans ce cas des coûts supplémentaires pour étudier, creuser le sol ou aménager des fondations spécifiques seront à prévoir. Là encore, les voisins pourront vous donner de précieux enseignements sur la qualité du sol, surtout s’ils ont eux-même fait construire. Au besoin, demandez leur avis à un architecte et/ou un géologue.

Lisez les plans, et plus particulièrement le PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou le POS (Plan d’Occupation des Sols)*. Ils vous renseigneront aussi sur la surface constructible du terrain / le COS*, les autoroutes ou voisins qui pourraient s’installer alentour, et également sur les règles locales d’urbanisme :  il n’est peut être pas possible de construire la maison écologique tout en bois, ou la bâtisse de quatre étages dont vous rêviez.

Le Plan de Prévention des Risques (PPR) indique les zones à risques (inondations, avalanches…) – les zones constructibles, non constructibles ou constructibles sous certaines conditions, ou le secteur sauvegardé sur lesquels le terrain pourrait se trouver.

Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur
(PSMV) remplace le PLU (ou le POS) pour les secteurs sauvegardés. Si votre terrain s’y trouve, les règles de construction seront extrêmement strictes et peuvent vous dissuader d’acheter.

 

Renseignez-vous également sur les servitudes en consultant le certificat d’urbanisme et le PLU. Publiques (passage de câbles, de canalisations…), privées (droit de passage d’un voisin par exemple), ou d’urbanisme, elles peuvent avoir un impact décisif sur la construction et la prise de décision à l’achat.

Pour ces documents techniques, l’aide et le conseil d’un architecte sont très utiles, pour ne pas dire recommandés.

 

Enfin, demandez un plan de bornage et d’arpentage. Il est réalisé par un géomètre et permet de savoir précisément où commence et où s’arrête le terrain, afin d’évaluer précisément la surface constructible et d’éviter de construire chez le voisin. Il ne faut pas se fier au plan cadastral, car les superficies ne sont qu’approximatives et non garanties.

Lire également l’article complémentaire Comment bien choisir son terrain à bâtir : l’emplacement


* Lire l’article déjà paru sur Tout Mon Immobilier Urbanisme : COS, CES, PLU, POS, SHON, SHOB…euh, pardon?

 

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3 commentaires
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    Très important de bien se renseigner avant d’acheter .

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