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Une autre façon d’acheter ou de vendre : le viager

La vente en viager consiste à vendre un logement en échange d’une rente versée par l’acheteur, et ce jusqu’au décès du vendeur.

Le viager est basé sur ce qui est appelé un ‘ »aléa », c’est-à-dire un risque.
En effet, lorsque l’on achète en viager, la date du décès du vendeur est et doit être inconnue : si le vendeur, au moment de la signature, est souffrant et décède des suites de sa maladie, la vente en viager peut être annulée.

Le viager implique nécessairement le versement d’une vente viagère à vie par l’acheteur au vendeur.

Par ailleurs, l’acheteur peut verser une somme d’argent comptant, qu’on appelle « bouquet », au moment de signer l’acte.

Le vendeur est appelé « créditrentier » car il fait donc et en quelque sorte, crédit à l’acheteur sur tout (s’il n’y a pas de « bouquet ») ou partie du prix (s’il y en a un).

L’acheteur est  appelé « débitrentier », car il va s’acquitter de sa dette par le versement régulier de la rente viagère.

En général, plus le montant du « bouquet » est élevé, moins celui de la rente viagère le sera.

Le montant de la rente viagère est également déterminé par  :

– l’âge du ou des vendeurs, et plus précisément de leur espérance de vie supposée : plus elle est longue, moins la rente sera importante,

– le fait qu’il s’agisse d’un viager occupé ou libre.

Si le bien est occupé, cela signifie généralement que le vendeur a conservé l’usufruit du logement et qu’il continue à l’habiter, le plus souvent jusqu’à sa mort  – le contrat de vente peut toutefois prévoir une durée d’occupation précise.

Le vendeur peut également se réserver un droit d’usage et d’habitation, forme diminuée d’usufruit*.

En revanche, si le viager est libre, l’acheteur peut l’habiter immédiatement après l’achat.

Le montant de la rente à verser la première année est indiqué dans l’acte d’achat. Par la suite la rente est révisée chaque année : le plus souvent elle est indexée sur l’indice du coût de la construction.
L’acte prévoit également qui supportera les frais inhérents au bien (gros travaux, taxes…).
Le vendeur a par ailleurs ce qui est appelé le « privilège du vendeur », qui lui permet de récupérer son bien si d’aventure l’acheteur ne lui verse pas sa rente viagère.


Pourquoi vendre ou acheter en viager?

Pour le vendeur, vendre en viager est un bon moyen d’accroître ses revenus durant son vivant, notamment en cas de petite retraite : la rente viagère peut venir compenser la perte de revenus qui accompagne souvent la fin de l’activité professionnelle.

En revanche, il lui faut intégrer que le bien vendu en viager ne fera plus partie de l’héritage qui sera transmis à ses enfants.

Pour l’acheteur, le viager une solution pour acheter un bien même si l’on ne dispose pas d’un gros apport de départ.
Par ailleurs, le viager peut constituer une opportunité d’acquérir un bien à prix intéressant.

Mais attention, avant d’acheter en viager, il faut :

– s’assurer de sa capacité financière à verser une rente régulièrement,

– garder en tête que la longévité du vendeur peut se révéler exceptionnelle, et que l’on peut être amené à verser une rente durant de très nombreuses années.

Pour l’acheteur, l’opération peut se révéler très avantageuse, simplement neutre, ou bien désavantageuse**. Nul ne peut  prévoir l’avenir, et il lui faudra accepter cette incertitude.

* Lire l’article sur l’usufruit, la nue-propriété et le droit d’usage et d’habitation.

** Et on peut voir ou revoir « Le Viager », le célèbre (et hilarant) film de Pierre Tchernia avec Michel Serrault et Michel Galabru 😉

La rente viagère implique une fiscalité particulière : renseignez-vous auprès de votre notaire ou d’un fiscaliste.

 

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