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Acheter un bien immobilier à deux sans être mariés : la SCI

Dernièrement nous avons parlé de l’achat à deux en indivision : les précautions à prendre, ainsi que des cas de séparation ou de décès du conjoint.

Pour préserver le conjoint en cas de décès, nous avons également vu qu’il était possible d’ajouter une clause de tontine à l’acte d’achat.

La SCI  est une autre solution pour acheter à deux sans être mariés, tout en protégeant les intérêts de son conjoint en cas de décès.

La SCI  est une société « civile » : son activité ne peut donc être commerciale. Son objet est d’acheter ou de posséder des biens immobiliers. La SCI peut toutefois revendre le bien immobilier qu’elle possède, tant que cela ne devient pas une activité régulière.

Les personnes constituant une SCI recoivent des parts sociales proportionnellement à leurs apports respectifs. Ces apports peuvent être faits en nature (par exemple, un appartement).

La durée de vie maximum de la SCI est de 99 ans.

Par rapport à une simple indivision, l’achat en SCI entraîne des démarches administratives et des frais connexes.

En effet, la SCI nécessite d’être créée, par contrat. Elle peut être fondée par deux personnes ou davantage.

Par ailleurs, avec la SCI, les sociétaires devront tenir des assemblées ainsi qu’une comptabilité. La SCI est gérée au quotidien par une ou plusieurs personnes, associée(s) ou non à la SCI. Les décisions importantes sont prises en assemblée.

Le fonctionnement de la SCI est déterminé par ses statuts.

La rédaction des statuts doit être réalisée par un professionnel du droit, comme un notaire. En effet, les statuts vont déterminer des choses essentielles pour la SCI telles que :

– son objet,

– sa gérance,

– ainsi que ses règles de votes aux assemblées (majorité ou unanimité),

– en cas de vente ou de cession de parts,

– ou en cas de décès de l’un des sociétaires.

Si deux conjoints achètent ensemble un bien immobilier par l’intermédiaire d’une SCI
qu’ils ont constituée, ils peuvent prévoir de se protéger  mutuellement en cas de décès par une rédaction de statuts adaptée.

Les statuts peuvent ainsi prévoir qu’en cas de décès de l’un des conjoint, la SCI est dissoute, ou se poursuit avec le conjoint survivant avec un rachat des parts du conjoint aux héritiers.

Il est également possible d’opter, avec son notaire, pour un « achat croisé » (on parle également  d' »acquisition croisée » ou de « démembrement croisé »).

Un démembrement croisé des parts sociales de la SCI est réalisé : on distingue alors la nue-propriété de l’usufruit des parts.

Chaque conjoint possède la nue-propriété de la moitié des parts, de la SCI et l’usufruit de l’autre moitié.

Si l’un des conjoints décède, l’usufruit du défunt s’éteint.

Le conjoint survivant possédera l’usufruit des parts sociales de son conjoint défunt – en sus de ses propres parts sociales en plein propriété – et sans droits de succession.

Les héritiers recevront la nue-propriété des parts du défunt. Les héritiers ne peuvent donc demander au conjoint survivant de quitter le logement, qu’il peut en conséquence continuer d’habiter.

Cet article n’a pas pour vocation d’être exhaustif sur le thème vaste et complexe des SCI, et n’en présente délibérément que certains aspects. Pour d’autres informations sur les SCI, contactez votre notaire.

 

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