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L’usufruit et la nue-propriété d’un bien immobilier, qu’est-ce que c’est ?

L’usufruit est le droit de jouir du logement, de l’utiliser : de l’habiter, de le louer et d’en percevoir des revenus.
La nue-propriété est le droit de disposer du bien immobilier et de le modifier si on le souhaite.

Le droit de propriété d’un bien immobilier est l’addition de l’usufruit et de la nue-propriété. La séparation de l’usufruit et de la nue-propriété est la résultante du démembrement de propriété.


L’usufruitier
ne peut modifier le bien ni le transformer. Il prend le bien en état. Mais il est dans l’obligation d’assurer l’entretien du bien dont il a l’usufruit*. Le nu-propriétaire peut l’y obliger. Ce dernier n’est tenu, pour sa part, qu’aux « grosses réparations » (gros murs, voûtes…).

Toutefois, une convention peut mettre à la charge de l’usufruitier toutes les réparations, même les plus grosses. En effet, le nu-propriétaire ne tire aucun revenu du bien et peut ne pas disposer des fonds nécessaires pour effectuer d’éventuelles grosses réparations, à l’inverse de l’usufruitier pour qui le bien peut constituer une source de revenus.

La vente d’un bien grevé d’usufruit
signifie que les propriétaires cèdent la nue-propriété du bien immobilier tout en en conservant l’usufruit.
L’usufruit peut être viager : dans ce cas il s’achève avec le décès de l’usufruitier, qui pourra habiter ou louer le bien immobilier jusqu’à sa mort.
C’est l’exemple du viager occupé : un propriétaire vend sa maison (il est alors appelé « créditrentier ») mais en conserve l’usufruit. Il peut donc continuer à habiter le logement jusqu’au terme de sa vie.

L’usufruit peut être également temporaire : l’usufruitier aura alors la jouissance du logement pendant une période déterminée uniquement.

Le quasi-usufruit est un usufruit qui concerne des biens qui disparaissent à l’usage. L’usufruitier est tenu, à la fin de l’usufruit, de restituer ou remplacer la ou les choses dont il a eu l’usufruit, par une ou des choses de même nature, de même valeur, en même nombre ou en même quantité. Si l’usufruitier décède, le quasi-usufruit prend fin mais les héritiers de l’usufruitier ont alors une dette envers le nu-propriétaire.


L’usufruit s’évalue différemment selon l’âge,
et plus exactement selon l’espérance de vie supposée de l’usufruitier.
En effet, l’usufruit s’éteint au plus tard au décès de l’usufruitier.
Jusqu’au 20 ans de l’usufruitier, l’usufruit a une valeur de 90% par rapport à la pleine propriété. L’usufruit perd 10% par tranche d’âge de 10 ans (80% lorsque l’usufruitier à 21 ans, 70% lorsqu’il a 31 ans etc). Au 91è anniversaire de l’usufruitier, la valeur de l’usufruit n’est plus que de 10%.

Si l’usufruit est temporaire, l’âge de l’usufruitier n’est pas pris en compte. La valeur de l’usufruit est de 23% par rapport à la pleine propriété pour une tranche de 10 ans (46% pour les dix années suivantes, etc).


Et le droit d’usage et d’habitation?

Il s’agit d’une forme diminuée de l’usufruit. Elle donne  à la personne qui en bénéficie – et comme son nom le laisse deviner, le droit d’occuper le logement. A la différence de l’usufruit, le droit d’usage et d’habitation ne permet pas à son titulaire de louer le bien concerné. Le droit d’usage et d’habitation peut également s’appliquer dans le cas des ventes en viager.

* Article 605 (et suivants) du Code civil.

 

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