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Acheter un bien immobilier à deux sans être mariés : la solution de l’indivision

Avec la baisse continuelle du nombre de mariages en France*, il est de plus en plus fréquent de voir des couples non mariés – pacsés ou simples concubins, acheter ensemble leur résidence principale ou secondaire.

Il est en effet tout à fait possible d’acquérir un bien immobilier à deux sans être mariés. Dans cette optique, l’achat en indivision est une solution souvent retenue par le couple, car simple et économique.
Il faut pourtant, avant d’acheter, ne pas négliger les événements potentiellement conflictuels et désagréables qui pourraient survenir : la séparation des conjoints, ou le décès de l’un deux.

Quelques précautions sont donc à prendre avant de signer.

Si les conjoints sont de simples concubins, le plus important est, avant d’acheter, de décider et de faire indiquer précisément dans l’acte d’achat quelle sera la part de propriété détenue par chacun des conjoints. Cette part doit être déterminée par la participation financière réelle de chacun à l’achat du bien immobilier.

Il s’agira donc de mesurer :

– les différents apports personnels,

– le remboursement du ou des prêts contractés dans le cadre de l’achat immobilier.

Pour ces deux points, les conjoints peuvent décider de contribuer à hauteur de 50% chacun, ou d’opter pour une autre répartition.

Il faudra prendre en compte le prix d’achat du bien immobilier bien entendu, mais ne pas oublier également tous les frais annexes : frais d’acte, commission de l’agence…

Sans précision dans l’acte d’achat, les concubins sont réputés être propriétaires du bien immobilier pour moitié chacun.

Par ailleurs, en cas de différentiel entre les parts de propriétés et les quotes-parts de financement annoncées dans l’acte, l’administration fiscale peut estimer qu’il s’agit d’une donation déguisée et réclamer des droits conséquents sur celle-ci (60% + intérêts et pénalités).

Si les conjoints sont unis par un PACS, le bien appartient normalement à celui qui l’achète, car par défaut c’est le régime de séparation des patrimoines qui s’applique**.

Tout comme les simples concubins, les partenaires pacsés peuvent donc acheter ensemble un bien, mais en indiquant leur quote- part de financement et leur part de propriété dans l’acte d’achat.

Toutefois, il est possible que les partenaires aient souhaité indiquer dans le PACS qui les unit que tous les biens achetés par l’un ou l’autre soient soumis au régime de l’indivision. Dans ce cas, le bien immobilier acquis durant le PACS, qu’il ait été acheté et payé intégralement ou en majorité par l’un des partenaires, appartiendra au deux à hauteur de 50-50. En cas de séparation, aucun recours ne sera possible, même si l’un des partenaires est en mesure de prouver qu’il a contribué plus fortement que l’autre au financement de l’achat.

Le recours à un notaire en amont de l’achat à deux sans être mariés se révèle être une sage démarche. Il veillera aux intérêts de chacun selon sa situation personnelle et sera en mesure d’aider le couple à déterminer et mesurer la participation financière de chacun à l’achat d’un bien.

La prochaine fois, nous verrons ce qui se passe en cas de séparation des conjoints, lorsqu’un achat immobilier a été réalisé en indivision.

* 305.000 mariages ont été célébrés en 2000; 278.600 en 2004 – source INSEE
** Depuis le 1er janvier 2007

Cet article ne vise pas à être exhaustif en matière d’achat immobilier à deux sans être mariés. D’autres solutions existent (SCI, tontine). Si vous souhaitez acheter à deux sans être mariés, n’hésitez pas à consulter votre notaire.

 

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