Mon propriétaire, mon locataire

Qu’est-ce qu’un propriétaire doit faire vis-à-vis de son locataire lorsqu’il souhaite vendre le logement occupé ?

Légalement, le propriétaire n’est  pas tenu d’informer son locataire de son désir de vendre le logement occupé. La croyance selon laquelle le propriétaire doit faire une proposition de vente en priorité à son locataire est, dans le cas de la vente occupée, fausse.

Il y a en effet une fréquente confusion avec le congé donné à son locataire pour vendre le logement libre de toute occupation, à la fin du bail.

Dans ce dernier cas, le locataire bénéficie en effet d’un droit de préemption, dans la mesure où le congé pour vente qui lui est signifié vaut offre de vente*.

Dans le cadre de la vente occupée, le locataire n’est pas affecté, puisque le bail se poursuivra avec le nouveau propriétaire du logement.

Il n’est évidemment pas interdit au bailleur d’avertir son locataire de son intention de vendre. En tout état de cause, le locataire sera rapidement mis au courant de l’intention de vendre par la programmation des visites…
Toutefois, il existe une exception dans le cas des ventes « à la découpe ».

La vente à la découpe désigne la vente lot par lot des logements dans un même immeuble, détenu originellement par un seul et même propriétaire et qui a été acheté par un investisseur institutionnel.

Cette pratique est strictement encadrée par la Loi.
La loi Aurillac permet depuis 2006 de mieux protéger les locataires en cas d’une vente à la découpe.

Dans le cas où un immeuble à usage d’habitation ou mixte de plus de dix logements libres ou occupés est vendu dans sa totalité et en une seule fois à un seul acquéreur,
le bailleur doit – dans une lettre recommandée AR adressée à chaque locataire  – notamment indiquer :

–    le prix et les conditions de vente de l’immeuble,

–    le prix et les conditions de vente du logement qu’il occupe,

–    le droit de préemption du locataire pour l’achat du logement qu’il occupe.
Le locataire dispose alors de quatre mois pour accepter l’offre d’achat, puis à partir de son acceptation, de deux mois pour réaliser la vente, quatre mois s’il a recours à un prêt.

Si après la vente d’au moins un logement à un locataire, le propriétaire décide de vendre à des conditions plus avantageuses à un tiers, les nouvelles conditions d’achat doivent être notifiées aux autres locataires, qui bénéficient d’un nouveau droit de préemption durant un mois.
Ce droit de préemption ne s’applique pas si l’acquéreur de l’immeuble a préféré proroger les baux des locataires pour une durée de six ans, à compter de la signature de l’acte authentique.

 

 

Enfin, n’oublions pas qu’en cas de vente occupée, il incombera au nouveau propriétaire de restituer au locataire le dépôt de garantie qu’il a versé à la signature du bail***.

* Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, article 15.

** Loi n°2006-685 du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d’un immeuble, dite « Loi Aurillac ».

*** Loi n°89-462 du 6 juillet, article 22.

 

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Un commentaire
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