L’état des lieux à l’entrée

L’état des lieux doit être réalisé lorsque le locataire entre dans le logement, avant qu’il y installe ses meubles. C’est un document essentiel, établi de façon “contradictoire”, c’est à dire par le propriétaire ou son mandataire (agent immobilier, administrateur de biens), d’une part et le locataire, d’autre part. Il décrit le logement et son état, pièce par pièce, de manière méticuleuse et détaillée.Les équipements et tous les défauts constatés conjointement (taches sur la moquette, trous et lézardes dans le mur, fuites de robinet, carreaux cassés, fissures d’un évier…) doivent être mentionnés. Pensez aussi à relever les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité. Si vous devez réaliser des travaux d’aménagement, ils doivent aussi y figurer.   

Le constat est rédigé en deux exemplaires est signé par les deux parties. Il doit être joint au contrat de location lors de la remise des clés. Sachez que si le locataire s’oppose à l’établissement de l’état des lieux, il sera présumé l’avoir reçu en bon état.

L’état des lieux à la sortie

A la fin de la location, un état des lieux de sortie est réalisé dans le logement vide, le même jour que la remise des clés.

Pensez à vérifier tout particulièrement les traces de calcaire dans les sanitaires, l’état des moquettes, les trous dans les murs, l’état de marche des ampoules ou encore le filtre de la hotte de cuisine.

Une fois cette visite effectuée et les clés récupérées, vous avez deux mois pour restituer le dépôt de garantie, déduction faite le cas échéant, des sommes retenues en cas de dégradations avérées du locataire.

En cas de dégradations

La comparaison de l’état du logement au début et à la fin de la location peut faire apparaître des dégradations dont le locataire est responsable (moquette brûlée ou comportant des taches indélébiles, nouveaux trous dans le mur, transformations importantes sans l’autorisation du propriétaire).Dans ce cas, le locataire sera obligé de remettre, à ses frais, le logement dans son état d’origine. C’est à vous de fournir les justificatifs des sommes réclamées (devis et factures). Vous pouvez déduire ces sommes du montant du dépôt de garantie, voire le conserver entièrement en cas de dépassement des frais. La somme complémentaire sera exigée au locataire. Le vieillissement du logement n’est par contre pas imputable au locataire.

 

Dans ce cas, le locataire sera obligé de remettre, à ses frais, le logement dans son état d’origine. C’est à vous de fournir les justificatifs des sommes réclamées (devis et factures). Vous pouvez déduire ces sommes du montant du dépôt de garantie, voire le conserver entièrement en cas de dépassement des frais. La somme complémentaire sera exigée au locataire. Le vieillissement du logement n’est par contre pas imputable au locataire.  

En cas de litige 

Si un désaccord porte sur l’état des lieux, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation, dont le siège est généralement à la préfecure ou à la Direction départementale de l’équipement. La commission convoquera les parties et essaiera de trouver un accord. Ce service est gratuit.Vous pouvez également faire appel à un huissier. Par exemple, si le locataire refuse de faire l’état des lieux, l’huissier convoque les deux parties par lettre recommandée. C’est lui qui fera la description du logement par écrit. Les frais d’huissier sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

Pour éviter certains litiges, vous pouvez par ailleurs effectuer, avec l’accord de votre locataire, un état des lieux indicatif, afin de s’accorder sur les réparations qui incomberont à chacun.

 

Le bail, qu’est ce que c’est ?

Le bail est un document obligatoire lors de toute location qui doit être écrit et signé par les deux parties, comme l’exige la loi du 6 juillet 1989. Il doit être établi en deux exemplaires ou en autant d’exemplaires qu’il y a de co-locataires.Il peut être rédigé directement entre le propriétaire et le locataire “sous seing privé” (sur papier libre), par un notaire (acte notarié) ou par un intermédiaire professionnel (agent immobilier, huissier).Les frais éventuels liés à l’établissement du bail par un professionnel doivent être partagés en parts égales entre le locataire et le propriétaire.

La durée du bail

Le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans, lorsque le bailleur est une personne physique, et de six ans, lorsque le bailleur est une personne morale (une société par exemple). Un bail plus court (au minimum d’un an) peut être autorisé, si le propriétaire veut reprendre le logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Dans ce cas, la nature de l’événement doit être précisée dans le contrat de bail et sa réalisation doit être confirmée au locataire deux mois avant la fin du contrat par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier.Droits liés au concubinage, mariage et Pacs

- Si vous êtes marié : quel que soit le régime matrimonial, les époux sont automatiquement co-titulaires du bail, même si un seul d’entre eux a signé le bail. Si l’un des époux quitte les lieux ou décède, l’autre pourra bénéficier du transfert ou la continuation du contrat de location.

- Si vous êtes en concubinage : à partir du moment où vous avez signé conjointement le bail, vous avez les mêmes droits qu’un couple marié. Si un seul concubin a signé le bail, lui seul sera locataire, l’autre n’ayant aucun droit sur le logement. En cas d’abandon des lieux ou de décès du locataire en titre, le bail se transmettra à l’autre concubin, à condition qu’il prouve une cohabitation effective depuis au moins un an.

- Si vous avez signé un Pacte civil de solidarité (Pacs) : si la bail a été signé que par un seul, l’autre n’a aucun droit sur le logement, mais il est tenu de payer solidairement le loyer et les charges. Si le bail a été conclu par les deux partenaires, ils sont tous les deux locataires et les droits et devoirs sont valables pour les deux.

Quelles informations doivent y figurer ?

- Le nom et l’adresse du propriétaire ou de son mandataire (agence immobilière)

- La durée de la location et la date de mise à disposition du logement au locataire

- La description du logement et des annexes (caves, garage, jardin, parking)

- L’énumération des parties communes et des locaux à usage exclusif du locataire

- La destination du logement loué (habitation ou usage mixte d’habitation et professionnel)

- Le montant du loyer, la date de paiement et les conditions de la révision du montant du loyer

- Le montant du dépôt de garantie limité à deux mois de loyer

- La clause de résiliation du bail en cas de non-paiement par le locataire des sommes dues (loyers, charges, dépôt de garantie) ou s’il ne souscrit pas d’assurance locative

- La caution d’un tiers (membre de la famille, employeur, ami) si votre situation professionnelle et vos revenus ne sont pas garantis ou si le propriétaire le demande

Sachez que le contrat peut comporter d’autres mentions ou d’autres clauses librement définies par le bailleur et le locataire.

Mentions ou clauses interdites

La loi de 1989 interdit les clauses suivantes :

- L’obligation pour le locataire de verser, lors de l’entrée dans les lieux, des sommes d’argent en plus du dépôt de garantie et du mois de loyer payé d’avance

- L’obligation pour le locataire de souscrire une assurance choisie par le bailleur

- L’obligation pour le locataire de payer son loyer par prélèvement automatique

- L’autorisation pour le propriétaire de diminuer une prestation stipulée dans le bail sans contrepartie équivalente

- L’autorisation pour le propriétaire de percevoir des amendes en cas d’infraction au bail ou au règlement intérieur de l’immeuble

- L’interdiction faite au locataire d’exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle

- L’hébergement des personnes ne vivant pas habituellement avec le locataire

- L’obligation pour le locataire de laisser visiter son local les jours fériés et plus de deux heures par jour ouvrable, en vue de la vente ou de la location du logement

- La résiliation de plein droit du bail pour d’autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou la non souscription d’une assurance des risques locatifs

Le bail, pièces à joindre

- L’état des lieux

- L’extrait du règlement de copropriété, le cas échéant

- L’attestation d’assurance contre les risques locatifs (obligatoirement souscrite par le locataire)

- Un descriptif de la rémunération des intermédiaires puisque ces frais sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire

- L’engagement de caution d’un tiers s’il est demandé par la propriétaire

- A partir du 1^er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique devra également être annexé à tout contrat de location. Etabli aux frais du bailleur, il renseignera sur les caractéristiques thermiques (chauffage, production d’eau chaude) et la consommation d’énergie du logement

Cas du bail meublé

Les logements meublés sortent du cadre de la loi du 6 juillet 1989 qui protège relativement bien les locataires des logements vides. Un certain nombre de dispositions du Code Civil s’appliquent néanmoins dans le cadre d’un bail meublé :

- La rédaction d’un contrat de location n’est pas obligatoire mais reste fortement recommandé

- Les loyers sont libres. À l’échéance du contrat de location, le propriétaire peut augmenter le loyer sans aucune restriction. En cours de location, seules les règles de révision et d’augmentation du loyer mentionnées dans le contrat s’appliquent (en général à l’aide d’une indexation sur l’indice INSEE du coût de la construction). En l’absence de clause de révision, le loyer doit être maintenu

- Le propriétaire doit livrer le logement en bon état et effectuer toutes les réparations nécessaires

- Les délais de préavis en cas de rupture du contrat n’étant pas réglementés, bailleurs et locataires doivent respecter, soit le délai prévu dans le bail, soit un délai équivalent au paiement du loyer (un mois)

 

Le déménagement est souvent une grande source de stress et d’énervement. Voici en quelques lignes un mini-mémo qui vous permettra de ne pas oublier les étapes principales.

 

Le courrier     

 

Durant 6 mois minimum, La Poste peut vous faire parvenir quotidiennement à votre nouvelle adresse tous les courriers qui vous sont adressés a votre ancienne adresse. Pour mettre en place ce service , il vous suffit de vous présenter à La Poste muni d’une pièce d’identité et de demander un formulaire de “réexpedition définitive”

 

 

L’électricité & le gaz     

 

Pour arrêter votre abonnement, téléphonez à votre agence EDF GDF services. Une fois vos anciens abonnements coupés, contacter rapidement l’agence dont dépend votre nouveau domicile ( et de préférence un peu avant votre emménagement car les délais d’interventions sont parfois longs)pour etre raccordé.

 

Le téléphone    

 

Contactez votre agence France Télécom et indiquez la date à laquelle vous souhaitez faire couper la ligne actuelle.

Sachez qu’un message peut etre diffusé à vore demande et gratuitement par France Télécom sur votre ancienne ligne pendant 2 mois à compter de sa résiliation.

Par ailleurs, transférer votre ancien numéro vers votre nouvelle adresse est possible, 2 conditions sont néanmoins nécéssaires: en faire la demande et avoir déménagé dans le même quartier.

 

 

Abonnemements et services

 

N’oubliez pas de communiquer votre nouvelle adresse à toutes les revues et autres types de services auxquels vous etes abonné.

Donnez-vous un délai suffisant pour que le changement se fasse dans de bonnes conditions, pour eviter ainsi toute interruption de vos abonnements.